Kira sözleşmesinde kira artışı ve tahliye: temel kurallar

Konut ve çatılı işyeri kiraları Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenir. Kiracı ile kiraya veren arasında en sık yaşanan uyuşmazlıklar, kira bedelinin artırılması ve kiracının tahliyesidir. Bu iki konuda kanun, tarafların serbestçe hareket etmesini sınırlayan ve kiracıyı koruyan özel kurallar getirmiştir.

Kira artışında yasal sınır

Yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline yapılacak artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir artış oranı kararlaştırılmış olsa bile bu sınır uygulanır; sınırın altında kalan bir oran kararlaştırılmışsa o oran geçerlidir.

Konut kiraları için bir dönem uygulanan yüzde yirmi beşlik geçici sınır, öngörülen süre sona erdiği için artık uygulanmamaktadır. Kira mevzuatında dönemsel düzenlemeler yapılabildiği için, artış yapmadan önce güncel kuralları kontrol etmek gerekir.

Örnek artış hesabı

Aylık kirası 20.000 TL olan bir konutta, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının örneğin yüzde 50 olduğunu varsayalım. Bu durumda yeni dönem kirası en fazla 30.000 TL olabilir. Sözleşmede yüzde 40 artış kararlaştırılmışsa yeni kira 28.000 TL olur; yüzde 60 kararlaştırılmışsa yasal sınır uygulanır ve kira yine en fazla 30.000 TL olur. Güncel oran, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından her ay açıklanır.

Beş yıl sonra kira bedelinin yeniden belirlenmesi

Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ve beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, her beş yılın sonunda yeni kira yılındaki bedel; TÜFE'deki değişim, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre hâkim tarafından belirlenir. Bu yolla kira bedeli, piyasa koşullarına yaklaştırılabilir.

Kira tespit davası ve zorunlu arabuluculuk

• Taraflar yeni dönem kira bedelinde anlaşamazsa kira tespit davası açılabilir.
• Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılırsa veya kiraya veren bu süre içinde artışı yazılı olarak bildirmişse, belirlenen bedel yeni dönemden itibaren geçerli olur. Aksi hâlde belirlenen bedel bir sonraki dönemden itibaren uygulanır.
• Kira bedelinin tespiti ve tahliye gibi kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. İcra yoluyla tahliye talepleri bu zorunluluğun dışındadır.

Tahliye için kanunda sayılan sebepler

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin "evimi istiyorum" demesi tek başına yeterli değildir. Sözleşme, ancak kanunda sayılan sebeplerden birinin varlığı hâlinde dava veya icra yoluyla sona erdirilebilir.

Kiraya verenin gereksinimi ve yeniden inşa

• Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye isteyebilir. Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
• Kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi veya yeniden inşası gerekiyor ve bu işler sırasında kullanılması mümkün değilse tahliye istenebilir.
• Bu sebeplere dayanan dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Taşınmazı yeni satın alan malik

Kiralananı sonradan edinen yeni malik, kendisi veya yakınları için gereksinim varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla, edinmeden itibaren altı ay sonra tahliye davası açabilir. Yeni malik dilerse sözleşme süresinin sonunda da dava açma hakkına sahiptir.

Kiracıdan kaynaklanan sebepler

• Tahliye taahhüdü: Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde dava açarak veya icraya başvurarak tahliye isteyebilir.
• İki haklı ihtar: Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için iki kez yazılı olarak haklı ihtara neden olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye isteyebilir.
• Aynı yerde başka konut: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, tahliye istenebilir.

Kira bedelinin ödenmemesi

Kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren konut ve çatılı işyerlerinde en az otuz gün süre vererek yazılı ihtarda bulunabilir; bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedebilir. Uygulamada bu yol, icra dairesi aracılığıyla ödeme emri gönderilerek de işletilebilir. Süresinde ödeme yapılmazsa icra mahkemesinden tahliye kararı istenebilir.

On yıllık uzama süresinin sonunda

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşme süresi bittikten sonra başlayan on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Tahliyeden sonra yeniden kiraya verme yasağı

Gereksinim veya yeniden inşa sebebiyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu kurala aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılındaki bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.

Kiracı olarak haklarınız

• Yasal sınırı aşan artış, aşan kısım bakımından geçersizdir; bu kısım için fazla ödeme yaptıysanız geri isteyebilirsiniz.
• Kanunda sayılan bir sebep olmadıkça, sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye için yeterli değildir.
• Size gönderilen ihtarnamelerdeki süreleri ve dayanılan tahliye sebebini dikkatle inceleyin; usule aykırı bildirimler tahliye talebini geçersiz kılabilir.

Pratik öneriler

• Kira artışı, ihtar ve tahliye bildirimlerini yazılı ve ispatlanabilir şekilde, tercihen noter aracılığıyla yapın.
• Kira ödemelerini banka yoluyla ve açıklama kısmına hangi aya ait olduğunu yazarak yapın.
• Tahliye taahhütnamesinin tarihine ve kiralananın teslim tarihinden sonra imzalanıp imzalanmadığına dikkat edin.
• Her tahliye sebebinin dava açma süresi farklıdır; süreleri kaçırmamak için ihtar veya bildirimden önce hukuki destek alın.